Guias Práticos18 de outubro de 2026· 9 min de leitura

Mediador de crédito habitação: vale a pena ou é melhor ir directamente ao banco?

O que faz um mediador de crédito, quem lhe paga, vantagens, desvantagens e quando compensa. Como verificar o registo no Banco de Portugal.

Quando começas a procurar crédito habitação, cedo ou tarde alguém te sugere falar com um mediador de crédito. "É gratuito", dizem. "Negoceiam em teu nome com vários bancos ao mesmo tempo." E surge a dúvida razoável: se não sou eu a pagar, quem paga? E se é o banco, ele está mesmo do meu lado? A resposta é menos simples do que parece, porque depende do tipo de mediador. Este guia explica o que faz um mediador, quem lhe paga, em que casos compensa, quais são as desvantagens e como verificar se tem registo no Banco de Portugal. No fim, explicamos também a nossa própria relação com mediadores, porque achamos que deves saber.

O que faz um mediador de crédito

Um mediador de crédito (a lei chama-lhe intermediário de crédito) é um profissional que faz a ponte entre ti e os bancos. Em vez de ires tu a cada balcão, entregas a informação uma vez e o mediador trata do resto.

✓Recolhe a tua informação financeira (rendimentos, encargos, entrada disponível) e prepara o dossier.
✓Contacta bancos e pede simulações com os mesmos parâmetros.
✓Apoia-te na negociação de condições — spread, seguros, comissões.
✓Apresenta-te as propostas e ajuda-te a comparar.
✓Acompanha o processo até à escritura, incluindo a resposta a pedidos adicionais de documentos.

Um exemplo prático: um casal quer 180.000 € a 30 anos. Em vez de marcar reuniões em cinco bancos ao longo de várias semanas, entrega os documentos ao mediador, que pede as simulações em paralelo e traz as FINEs já lado a lado. O que o mediador não faz é decidir nem assinar por ti: a lei proíbe-o de celebrar contratos de crédito em representação do consumidor. A escolha final é tua, e é por isso que continua a valer a pena saber ler a FINE e o MTIC.

Vinculado, não vinculado e a título acessório: a diferença que muda tudo

Nem todos os mediadores trabalham da mesma forma. A lei prevê três categorias, e a categoria determina com que bancos trabalha, a quem presta contas e quem lhe paga.

✓Vinculado: tem contrato de vinculação com um banco (ou grupo) ou com um conjunto de bancos que não represente a maioria do mercado, e actua em nome e sob a responsabilidade do banco. Só te apresenta propostas das instituições a que está vinculado. É pago pelos bancos e não te cobra pelo serviço.
✓Não vinculado: não tem contrato de vinculação com nenhum banco e pode trabalhar com várias instituições. Tem de ser uma empresa (não pode ser um profissional em nome individual), com a intermediação de crédito como único objecto social e sem bancos no capital. É pago por ti, e a lei não lhe permite receber remuneração dos bancos.
✓A título acessório: quem vende bens ou serviços e intermedeia o crédito para os financiar, em nome de um banco. Em matéria de remuneração segue a lógica do vinculado.

A palavra "independente" também está regulada: só os intermediários não vinculados a podem usar. Se um mediador se apresenta como independente, confirma no registo que a categoria é mesmo "não vinculado".

Quem paga ao mediador: a resposta depende da categoria

É aqui que muitos conteúdos online simplificam demais. A resposta curta a "é mesmo gratuito?" é: depende.

✓Mediador vinculado: é pago pelos bancos com quem tem vínculo e não te cobra pelo serviço. O custo para ti é indirecto: o interesse dele é que contrates com esses bancos, que podem não ter a melhor proposta para o teu caso.
✓Mediador não vinculado (o "independente"): é pago por ti. Tem de te informar do preço dos serviços antes de começar. O interesse dele não depende de um banco em particular, mas tens um custo directo que só compensa se a poupança conseguida for superior ao que pagas.

Quanto custa? Não há tabela única: cada mediador não vinculado define o preço dos seus serviços. O preço tem de constar do contrato de intermediação de crédito, e não deves entregar ao mediador qualquer valor que não esteja ali previsto. Compara o que ele cobra com a poupança que estima conseguir em spread, seguros e comissões. Se alguém se apresenta como independente mas diz que é pago pelos bancos, pergunta-lhe qual é a categoria dele no registo.

Perguntas que podes (e deves) fazer ao mediador antes de avançar:

✓Qual é a tua categoria no registo do Banco de Portugal?
✓Quanto me cobras, quando e por que serviço? Isso consta do contrato de intermediação de crédito?
✓Com que bancos trabalhas? Se és vinculado, com quem tens contrato de vinculação?
✓Se a melhor proposta for de um banco com quem não trabalhas, o que acontece?
✓O preço muda se o crédito não for aprovado?

Em que casos pode compensar recorrer a um mediador

✓Perfil de crédito menos linear: trabalhador independente, rendimentos variáveis, historial atípico. Cada banco avalia estes casos de forma diferente e o mediador sabe, na prática, onde há mais abertura.
✓Pouco tempo: se não consegues ir a vários bancos em dias úteis, delegar a recolha de propostas poupa semanas.
✓Primeira casa: nunca passaste pelo processo e não sabes que documentos pedir, que perguntas fazer ou o que é negociável.
✓Já levaste uma resposta negativa: o mediador pode reformular o pedido e dirigi-lo a quem tem mais probabilidade de aprovar.
✓Queres apoio na negociação: um profissional que conhece as condições que cada banco costuma aceitar.

Principais vantagens de usar um mediador

✓Poupas tempo: um único ponto de contacto em vez de vários balcões.
✓Acesso a várias propostas em simultâneo, em condições comparáveis (sobretudo com um não vinculado).
✓Apoio na organização do dossier e no cumprimento dos prazos do processo.
✓Negociação mais informada, por quem conhece as condições que cada banco costuma aceitar.
✓Acompanhamento até à escritura, o que é especialmente útil se for a tua primeira compra.

Principais desvantagens e riscos

✓Se for vinculado, só vês as propostas dos bancos a que está vinculado, e o interesse dele é que contrates com esses bancos.
✓Se for não vinculado, tens um custo directo. Só compensa se a poupança conseguida for superior ao preço do serviço.
✓Pode não cobrir todos os bancos. Se um banco que te interessa não trabalha com aquele mediador, essa proposta fica de fora, a menos que a peças tu.
✓Mais um intermediário no processo: se a comunicação falhar, o atraso pode custar-te tempo.
✓Não substitui a tua análise: mesmo com mediador, deves comparar os MTICs de cada proposta e perceber o que está por trás de cada número.

Quando podes ir directamente ao banco

✓Tens um perfil simples e estável: contrato sem termo, rendimento regular, sem dívidas.
✓Já tens uma relação bancária forte, com bom historial.
✓Sabes o que queres e tens tempo para pedir três ou quatro simulações e compará-las. Este site existe exactamente para isso.
✓Queres manter controlo total do processo, sem intermediários e sem pagar pelo serviço.

O que um mediador tem de cumprir para poder exercer

Em Portugal, só pode exercer como mediador de crédito quem obtiver autorização do Banco de Portugal e estiver inscrito no seu registo, e só depois de registado pode começar a trabalhar. O Banco de Portugal supervisiona a actividade e pode revogar a autorização. Os principais requisitos são:

✓Idoneidade, avaliada pelo Banco de Portugal.
✓Conhecimentos e competências em crédito: escolaridade obrigatória e certificação profissional ministrada por entidade formadora certificada pelo Banco de Portugal, ou um grau académico (ou diploma de técnico superior profissional) cujo plano de estudos inclua os conteúdos mínimos exigidos. A formação abrange produtos de crédito, legislação de protecção do consumidor, processo de compra de imóveis, avaliação de garantias, registos prediais, mercado de crédito, avaliação de solvabilidade, ética e noções de economia e finanças.
✓Seguro de responsabilidade civil profissional (ou garantia equivalente), que em certos casos pode ser assegurado pelo banco a que o mediador está vinculado.
✓Organização adequada: meios informáticos, arquivo próprio e estabelecimento aberto ao público, ou, se trabalhar só à distância, site e meios de atendimento.
✓No caso dos não vinculados: ser uma sociedade com a intermediação de crédito como único objecto social e sem bancos no capital.

Na prática, o registo funciona como um filtro: quem lá está passou por este processo e está sujeito a supervisão.

Como verificar se um mediador está registado no Banco de Portugal

O Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal tem uma página com os intermediários de crédito autorizados (clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/intermediarios-de-credito-autorizados), que remete para a lista oficial. Antes de entregares qualquer documento a um mediador, faz esta verificação, que demora poucos minutos:

✓Pede ao mediador o número de registo e o documento de informação ao consumidor.
✓Procura o mediador na lista de entidades habilitadas a actuar como intermediários de crédito.
✓Confirma que o nome, o número de registo e a categoria (vinculado, não vinculado ou a título acessório) coincidem com o que te foi dito.
✓Se for vinculado, confirma com que bancos tem contrato de vinculação.
✓Verifica se o site ou o estabelecimento do mediador mostra o número de registo e a categoria, como a lei exige.

Sinais de alerta

✓Pede-te dinheiro para entregar ao banco. A lei proíbe o intermediário de receber ou entregar valores relacionados com a formação, a execução e o cumprimento antecipado dos contratos de crédito.
✓Não consegue ou não quer dizer o número de registo, ou o registo não corresponde ao que te disse.
✓O site ou os documentos não mostram o número de registo e a categoria.
✓Apresenta-se como independente mas diz que é pago pelos bancos. Confirma a categoria no registo.
✓Garante a aprovação do crédito antes de o banco analisar o teu caso.
✓Pressiona-te a decidir rapidamente ou a não pedir outras propostas.
✓Não explica quanto cobra, nem quando.

Transparência: a nossa relação com mediadores

Para sermos claros: a Prestação Real é uma ferramenta independente e, neste momento, não recebe qualquer compensação de mediadores de crédito. Na calculadora, depois de veres os resultados, podes pedir que um mediador te contacte, e os teus dados são partilhados apenas com o mediador a quem pedires contacto. Se no futuro este encaminhamento passar a ser remunerado, indicaremos isso aqui de forma explícita. Podes sempre ignorar essa opção e escolher quem quiseres através do registo do Banco de Portugal.

⚠️Em qualquer dos casos, chega à conversa preparado. Saber o que é o MTIC, o que inclui a FINE e como reconhecer uma boa proposta coloca-te numa posição muito mais forte, seja com um banco ou com um mediador.