Atualidade27 de agosto de 2026· 9 min de leitura

Crédito Habitação Jovem 2026: Como Financiar até 100% e Poupar no IMT

Tens até 35 anos e queres comprar a primeira casa? Em 2026, o IMT Jovem pode reduzir os impostos da compra e a Garantia Pública pode permitir financiamento até 100%. Explicamos os dois apoios, os requisitos, os limites e os principais cuidados.

Comprar a primeira casa antes dos 35 anos pode ser mais fácil em 2026 graças a dois apoios diferentes: o IMT Jovem, que pode reduzir ou eliminar os impostos da aquisição, e a Garantia Pública, que pode permitir ao banco financiar até 100% do valor da transação. Mas há uma diferença importante: um apoio ajuda-te a pagar menos impostos e o outro pode reduzir o dinheiro que precisas de ter para a entrada. Nenhum deles garante, por si só, que o banco aprove o teu crédito. Neste artigo explicamos como funcionam os dois apoios, quem pode beneficiar, quanto podes poupar e o que deves confirmar antes de assinar um contrato.

IMT Jovem e Garantia Pública: qual é a diferença?

Embora sejam muitas vezes apresentados em conjunto, o IMT Jovem e a Garantia Pública não são o mesmo apoio. Têm objetivos diferentes e regras próprias — e podem ser utilizados na mesma compra quando o comprador e o imóvel cumprem os requisitos de cada regime.

✓IMT Jovem → é um benefício fiscal que pode reduzir ou eliminar o IMT e o Imposto do Selo relativo à aquisição.
✓Garantia Pública → é uma garantia prestada pelo Estado ao banco e pode permitir financiamento até 100% do valor da transação.
✓IMT Jovem → está relacionado com os impostos pagos na compra.
✓Garantia Pública → está relacionada com a percentagem do preço que o banco pode financiar.
✓Nenhum dos apoios garante automaticamente a aprovação do crédito.

💡 A forma mais simples de perceber a diferença é esta: o IMT Jovem pode ajudar-te a gastar menos dinheiro na compra; a Garantia Pública pode ajudar-te a precisar de menos dinheiro próprio para financiar a casa.

Posso usar o IMT Jovem e a Garantia Pública ao mesmo tempo?

Sim. Os dois apoios têm objetivos diferentes e podem ser utilizados na mesma aquisição, desde que cumpras os requisitos de cada um. O IMT Jovem trata dos impostos associados à compra, enquanto a Garantia Pública está relacionada com o financiamento bancário.

💡 Exemplo: imagina que tens 29 anos e compras a tua primeira casa por 250.000 €. Se cumprires os requisitos, o IMT Jovem pode eliminar o IMT e o Imposto do Selo relativo à aquisição. Ao mesmo tempo, se fores elegível para a Garantia Pública e o banco aprovar 100% do financiamento, podes não precisar dos 25.000 € de entrada correspondentes a 10% do preço. São benefícios diferentes, mas podem funcionar em conjunto.

⚠️Financiamento a 100% não significa que a compra fique sem custos nem que o banco seja obrigado a financiar 100% do preço. A avaliação do imóvel, a análise de solvabilidade e os restantes custos da operação continuam a ser relevantes.

Garantia Pública: como podes financiar até 100%

A Garantia Pública funciona como uma garantia do Estado perante o banco. Em determinadas condições, o Estado pode garantir até 15% do capital inicialmente contratado, permitindo que o financiamento possa chegar aos 100% do valor da transação. Não é dinheiro que recebes na tua conta: é uma garantia que reduz parte do risco assumido pela instituição de crédito.

✓Destina-se à aquisição da primeira habitação própria e permanente.
✓O valor da transação do imóvel não pode exceder 450.000 €.
✓O comprador tem de ter entre 18 e 35 anos, inclusive, e cumprir os restantes requisitos do regime.
✓É necessário ter domicílio fiscal em Portugal.
✓O comprador não pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nos termos previstos no regime.
✓A garantia do Estado pode cobrir até 15% do capital inicialmente contratado, dentro das condições previstas.
✓O contrato de crédito tem de ser celebrado até 31 de dezembro de 2026.
✓A garantia não obriga o banco a aprovar o crédito.

⚠️A Garantia Pública não substitui a análise de crédito. Mesmo que cumpras os requisitos do regime, o banco continua a avaliar os teus rendimentos, despesas, outros créditos, estabilidade financeira e capacidade para suportar a prestação.

O que significa realmente "financiamento a 100%"?

Esta é provavelmente a parte mais importante da Garantia Pública. Financiar até 100% não significa necessariamente que o banco vai financiar 100% do preço que combinaste com o vendedor. Para efeitos do regime, o valor da transação corresponde ao preço de aquisição ou, se inferior, ao valor de avaliação do imóvel no momento da contratação.

💡 Exemplo: compras uma casa por 250.000 €, mas o banco avalia-a em 230.000 €. O valor da transação considerado para o regime será 230.000 €. Mesmo que o banco financie 100%, o financiamento poderá ficar limitado a esse valor. Terias, nesse caso, de encontrar os 20.000 € de diferença entre o preço de compra e a avaliação.

É por isso que "financiamento até 100%" não deve ser confundido com "não preciso de dinheiro para comprar casa". Se a avaliação for inferior ao preço de compra, precisas de capital próprio para cobrir a diferença. Além disso, existem outros custos associados à compra e ao crédito que não desaparecem por causa da Garantia Pública.

A Garantia Pública garante a aprovação do crédito?

Não. A Garantia Pública reduz parte do risco associado ao financiamento para o banco, mas não substitui a avaliação da capacidade financeira do cliente. O banco continua a decidir se concede ou não o crédito e em que condições.

Isto significa que podes cumprir todos os requisitos da Garantia Pública e, ainda assim, não obter financiamento. Rendimentos insuficientes, outros créditos, despesas elevadas ou uma taxa de esforço demasiado elevada podem fazer com que o banco recuse a operação ou aprove um montante inferior ao que pretendias.

E a taxa de esforço? A Garantia Pública muda as regras?

Não. A Garantia Pública não elimina as regras de avaliação de solvabilidade. O Banco de Portugal estabelece limites para o DSTI, ou taxa de esforço, que as instituições de crédito devem considerar, embora a recomendação macroprudencial preveja determinadas exceções.

Na prática, isto significa que a pergunta não é apenas "tenho direito à Garantia Pública?". Também é preciso perceber "consigo suportar a prestação deste crédito?". O banco vai analisar os teus rendimentos, despesas e restantes responsabilidades financeiras antes de decidir.

Como funciona o teste de esforço?

O banco também pode ter de testar a capacidade do cliente para suportar uma subida dos encargos do crédito. Nos contratos de taxa variável com prazo de amortização superior a 10 anos, o teste considera um acréscimo de 1,5 pontos percentuais à taxa contratualizada.

⚠️Os 1,5 pontos percentuais não significam que a tua prestação vá aumentar automaticamente 1,5 pontos percentuais. Trata-se de um cenário utilizado na avaliação da capacidade financeira do cliente.

Quais são os requisitos da Garantia Pública?

✓Ter entre 18 e 35 anos, inclusive.
✓Ter domicílio fiscal em Portugal.
✓Comprar a primeira habitação própria e permanente.
✓Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nos termos previstos no regime.
✓Não ter beneficiado anteriormente da Garantia Pública.
✓O valor da transação não pode exceder 450.000 €.
✓Cumprir os restantes critérios previstos para acesso ao regime.
✓Celebrar o contrato de crédito dentro do prazo atualmente previsto, até 31 de dezembro de 2026.

E se a casa custar mais de 450.000 €?

Nesse caso, a aquisição fica fora do limite de valor previsto para a Garantia Pública. O limite atualmente definido para o valor da transação é de 450.000 €.

IMT Jovem: quanto podes poupar nos impostos?

Enquanto a Garantia Pública tenta resolver o problema da entrada, o IMT Jovem reduz o peso dos impostos associados à compra da primeira habitação própria e permanente. Em 2026, no Continente, a isenção total aplica-se até 330.539 €. Acima desse valor, o benefício continua a aplicar-se dentro do limite previsto, mas apenas a parte que excede o limite de isenção total fica sujeita a imposto.

✓Até 330.539 €: isenção total de IMT e do Imposto do Selo relativo à aquisição, desde que cumpridos os requisitos.
✓Acima de 330.539 € e até 660.982 €: existe benefício parcial, sendo tributada a parte que excede o limite de isenção total.
✓A compra tem de ser destinada à primeira habitação própria e permanente.
✓O comprador tem de cumprir os requisitos de idade e as restantes condições previstas na legislação.
✓A situação de propriedade de imóveis anteriores pode afetar a elegibilidade.

Quanto podes poupar, na prática?

Para perceber a dimensão do benefício, podemos comparar três valores de compra. Os cálculos seguintes consideram Portugal Continental, as tabelas de IMT em vigor em 2026 e 0,8% de Imposto do Selo sobre a aquisição. O Imposto do Selo relativo ao próprio crédito habitação não está incluído nestes exemplos.

💡 Caso 1 — Casa de 200.000 €: sem IMT Jovem, pagarias cerca de 3.542,04 € de IMT + 1.600 € de Imposto do Selo sobre a aquisição = 5.142,04 €. Com o IMT Jovem, pagas 0 € destes dois impostos. Poupança: cerca de 5.142 €.

💡 Caso 2 — Casa de 350.000 €: sem IMT Jovem, pagarias cerca de 14.236,65 € de IMT + 2.800 € de Imposto do Selo = 17.036,65 €. Como o imóvel ultrapassa o limite de isenção total em 19.461 €, pagas imposto apenas sobre esse excedente: 1.556,88 € de IMT + 155,69 € de Imposto do Selo = 1.712,57 €. Poupança: cerca de 15.324 €.

💡 Caso 3 — Casa de 500.000 €: sem IMT Jovem, pagarias cerca de 26.236,65 € de IMT + 4.000 € de Imposto do Selo = 30.236,65 €. Sobre os 169.461 € que excedem o limite de 330.539 €, pagarias 13.556,88 € de IMT + 1.355,69 € de Imposto do Selo = 14.912,57 €. Poupança: cerca de 15.324 €.

⚠️Os exemplos acima consideram apenas o IMT e o Imposto do Selo relativo à aquisição. Se recorreres a crédito habitação, o próprio empréstimo também está sujeito a Imposto do Selo, calculado separadamente. Os valores são indicativos e devem ser confirmados no Portal das Finanças antes da compra.

Porque é que a poupança pode ser semelhante numa casa de 350.000 € e de 500.000 €?

É uma das particularidades menos intuitivas do IMT Jovem. A partir do momento em que o imóvel ultrapassa o limite de isenção total (330.539 €), a poupança fiscal máxima possível estabiliza — fica sempre próxima dos 15.324 € nos exemplos acima, quer a casa custe 350.000 € ou 500.000 €. Isto acontece porque, dentro da faixa de isenção parcial, pagas sempre a taxa cheia sobre o valor que excede os 330.539 €, e a poupança corresponde exatamente ao imposto que deixarias de pagar sobre essa primeira fatia. Comprar uma casa mais cara não significa, por isso, poupar mais em impostos com este benefício.

E se eu comprar casa com outra pessoa?

Comprar casa em conjunto com outra pessoa pode alterar a forma como os apoios são aplicados. No caso do IMT Jovem, quando apenas um dos compradores é elegível, o benefício pode aplicar-se à quota-parte correspondente ao comprador elegível, de acordo com as regras fiscais aplicáveis.

Já na Garantia Pública, todos os mutuários têm de cumprir os requisitos de elegibilidade do regime. Por isso, se estás a comprar casa com o teu companheiro, companheira ou outra pessoa, é importante verificar a situação de cada comprador antes de assumires que podes utilizar a garantia.

O que acontece se a avaliação bancária for inferior ao preço?

Este é um dos pontos que deves verificar antes de fazer contas ao dinheiro necessário para comprar casa. Se o imóvel custar mais do que o valor pelo qual o banco o avalia, a diferença pode ter de ser suportada por ti.

💡 Exemplo: preço de compra de 250.000 € e avaliação bancária de 230.000 €. Se o banco financiar 100% do valor da transação, o financiamento poderá ser de 230.000 €. Os restantes 20.000 € da compra teriam de ser suportados com capital próprio.

O que acontece se eu tiver herdado uma parte de uma casa?

A existência de propriedade sobre um imóvel habitacional pode afetar a elegibilidade para os apoios. No caso da Garantia Pública, o regime exige que o comprador não seja proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nos termos previstos na legislação.

Se tens uma parte de um imóvel por herança ou outra situação de copropriedade, não deves assumir automaticamente que és ou não elegível. A situação concreta deve ser confirmada antes de avançares com a operação.

A Garantia Pública cobre construção ou obras?

Não. A Garantia Pública está direcionada para a aquisição da primeira habitação própria e permanente. Não deve ser confundida com financiamento para construir uma casa ou realizar obras num imóvel existente.

Posso usar a Garantia Pública para comprar uma segunda casa?

Não. A Garantia Pública destina-se à aquisição da primeira habitação própria e permanente dos mutuários. Uma segunda habitação, casa de férias ou outro imóvel que não cumpra esta finalidade fica fora do regime.

Posso mudar de banco depois de ter Garantia Pública?

A transferência do crédito para outra instituição pode ser possível sem perda da garantia, desde que sejam respeitadas as condições previstas no regime e não seja aumentada a responsabilidade do Estado.

A isenção de IMT Jovem aplica-se a terrenos para construção?

Não. O benefício do IMT Jovem está associado à aquisição da primeira habitação própria e permanente nos termos previstos na legislação. A compra de um terreno para construir posteriormente uma casa não deve ser confundida com a aquisição de uma habitação elegível.

Até quando posso usar a Garantia Pública?

De acordo com as regras atualmente em vigor, a Garantia Pública aplica-se a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026, desde que sejam cumpridas as restantes condições do regime.

O IMT Jovem termina em 2026?

Não deves assumir que o IMT Jovem termina na mesma data da Garantia Pública. São medidas diferentes, com enquadramentos legais diferentes. A Garantia Pública tem atualmente como referência contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, enquanto o IMT Jovem segue as regras fiscais em vigor no momento da aquisição.

Então, quanto dinheiro preciso realmente para comprar casa?

Mesmo que tenhas direito ao IMT Jovem e consigas um financiamento de 100% através da Garantia Pública, não deves assumir que precisas de 0 € para avançar. A avaliação bancária pode ser inferior ao preço de compra e existem outros custos associados à aquisição e ao crédito.

✓Diferença entre o preço de compra e a avaliação bancária, se existir.
✓Imposto do Selo sobre o crédito habitação, quando aplicável.
✓Custos associados ao processo de crédito.
✓Custos de registo e formalização que não sejam abrangidos por isenções aplicáveis.
✓Outros encargos relacionados com a compra e contratação do crédito.

Resumo: IMT Jovem vs Garantia Pública

✓IMT Jovem → reduz ou elimina IMT e Imposto do Selo relativo à aquisição, dentro dos limites e condições aplicáveis.
✓Garantia Pública → pode permitir financiamento até 100% do valor da transação.
✓IMT Jovem → isenção total até 330.539 € em 2026, no Continente.
✓IMT Jovem → benefício parcial acima de 330.539 € e até 660.982 €, dentro das condições do regime.
✓Garantia Pública → valor da transação até 450.000 €.
✓Garantia Pública → garantia do Estado até 15% do capital inicialmente contratado, dentro das condições previstas.
✓Os dois apoios podem ser utilizados em conjunto quando são cumpridos os requisitos de cada um.
✓Nenhum dos apoios garante a aprovação do crédito pelo banco.
✓A Garantia Pública está atualmente prevista para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.

💡 Se tens até 35 anos e estás a pensar comprar a tua primeira casa, não olhes apenas para a entrada. O IMT Jovem pode reduzir milhares de euros nos impostos da aquisição e a Garantia Pública pode permitir financiar uma percentagem maior do imóvel. O mais importante é perceber quanto o banco está disposto a financiar, qual será a avaliação da casa e quanto dinheiro precisas realmente de ter disponível.

Antes de avançares, confirma estes pontos

✓Tenho até 35 anos e cumpro os requisitos de cada apoio?
✓A casa será a minha primeira habitação própria e permanente?
✓O imóvel está dentro dos limites de valor aplicáveis?
✓Qual é o valor provável da avaliação bancária?
✓Tenho outros créditos que aumentem a minha taxa de esforço?
✓Quanto dinheiro preciso realmente de ter disponível?
✓O banco está disposto a financiar 100% do valor da transação?
✓Se a avaliação for inferior ao preço, consigo suportar a diferença?
✓Que custos continuam a existir mesmo com o IMT Jovem e a Garantia Pública?

Perguntas frequentes

O que é a Garantia Pública?

É uma medida do Estado que funciona como garantia de parte do crédito habitação, permitindo, em determinadas condições, que o banco financie até 100% do valor da transação. Não é dinheiro que recebes: é uma garantia prestada ao banco para reduzir parte do risco do financiamento.

Posso usar o IMT Jovem e a Garantia Pública ao mesmo tempo?

Sim. São medidas diferentes e podem ser utilizadas na mesma aquisição quando cumpres os requisitos de cada uma. O IMT Jovem está relacionado com os impostos da compra e a Garantia Pública com o financiamento.

Financiamento a 100% significa que não preciso de dinheiro nenhum?

Não necessariamente. Se a avaliação bancária for inferior ao preço de compra, podes ter de suportar a diferença com capital próprio. Além disso, existem outros custos associados à compra e ao crédito.

A Garantia Pública garante que o banco me aprova o crédito?

Não. O banco continua obrigado a avaliar a tua solvabilidade e pode recusar o crédito ou aprovar um montante inferior ao pretendido.

Quanto posso poupar com o IMT Jovem?

Depende do valor do imóvel e da tua situação. Em 2026, no Continente, a isenção total aplica-se até 330.539 €. Para valores superiores, existe benefício parcial dentro do limite previsto. O valor exato deve ser calculado de acordo com as regras fiscais aplicáveis à tua compra.

O Imposto do Selo fica sempre a zero com o IMT Jovem?

O benefício pode eliminar o Imposto do Selo relativo à aquisição quando são cumpridos os requisitos e o imóvel está dentro dos limites aplicáveis. Isto não significa que todo o Imposto do Selo associado à operação desapareça: o próprio crédito habitação pode estar sujeito a Imposto do Selo.

Posso comprar casa com o meu companheiro se só eu tiver até 35 anos?

É possível comprar em conjunto, mas a aplicação dos apoios depende das regras específicas de cada medida. No IMT Jovem, o benefício pode aplicar-se à quota-parte do comprador elegível. Na Garantia Pública, todos os mutuários têm de cumprir os requisitos aplicáveis ao regime.

Posso usar a Garantia Pública para uma segunda casa?

Não. A medida destina-se à aquisição da primeira habitação própria e permanente dos mutuários.

A Garantia Pública termina em 2026?

Atualmente, o regime prevê a celebração dos contratos de crédito abrangidos até 31 de dezembro de 2026. O IMT Jovem tem regras próprias e não deve ser apresentado como estando automaticamente sujeito à mesma data.