Os 7 custos do crédito habitação que te vão surpreender — se não os conheceres antes
A prestação é só o início. Antes de assinar, há impostos, seguros, escrituras e comissões que poucos te explicam — e que somam vários milhares de euros.
Há um momento que muitos compradores de primeira casa descrevem da mesma forma: perceber que têm aprovação de crédito, sentir alívio — e depois receber uma lista de custos adicionais que não estavam em nenhuma simulação. IMT, imposto de selo, escritura, avaliação, comissão de processo. Para uma casa de 200.000 €, estes custos podem somar facilmente 10.000 € a 15.000 € — antes de pagares a primeira prestação.
1. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O IMT é um imposto pago ao Estado no momento da compra do imóvel. Para habitação própria e permanente existe isenção até 97.064 € (valor de 2026). Acima desse valor, aplica-se uma tabela progressiva: 150.000 € → ~1.800 €, 200.000 € → ~4.400 €, 250.000 € → ~7.800 €, 300.000 € → ~11.200 €. Paga-se antes da escritura.
2. Imposto de Selo
Aplica-se em duas situações: 0,8% sobre o valor do imóvel e 0,6% sobre o valor do empréstimo. Para uma casa de 200.000 € financiada com 160.000 €: imposto de selo sobre a compra = 1.600 €, sobre o crédito = 960 €. Total: 2.560 €. É um custo fixo, não negociável, pago ao Estado.
3. Custos de escritura e registo predial
- ✓Escritura de compra e venda (notário): 500-900 €.
- ✓Registo predial da propriedade: 250-400 €.
- ✓Registo da hipoteca: 150-300 €.
- ✓Total aproximado: 900-1.600 €.
4. Avaliação do imóvel
O banco contrata um perito para avaliar o imóvel antes de aprovar o crédito. Custo típico: 200-350 €. Nota importante: o banco financia uma percentagem do valor da avaliação, não do preço de compra. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado com o vendedor, tens de cobrir a diferença com capitais próprios.
5. Comissão de abertura de processo
A maioria dos bancos cobra uma comissão pela análise e abertura do processo: 500-1.500 € nos bancos que a cobram, 0 € nos que a isentam como promoção. É negociável — especialmente se tens um bom perfil de crédito ou estás a trazer um crédito de outro banco.
6. Seguros obrigatórios — e o que custam a longo prazo
Seguro de vida e seguro multirriscos são obrigatórios para qualquer crédito habitação. Para um casal de 35 anos ao longo de 30 anos: seguro de vida 10.080-28.800 €, seguro multirriscos 4.320-9.000 €. A diferença entre o mais barato e o mais caro pode ser mais de 20.000 €. Pede sempre cotações a seguradoras independentes.
7. Produtos financeiros associados
Cartões de crédito obrigatórios (80-180 €/ano), planos de poupança, seguros de saúde - condicionam o spread mais baixo mas têm custos anuais que somam. Antes de assinar, calcula quanto custam estes produtos ao longo do contrato e compara com o benefício do spread bonificado.