Comissões12 de maio de 2026· 5 min de leitura

Comissões bancárias no crédito habitação: quais existem e quais podes evitar

Para além do spread e dos seguros, os bancos cobram um conjunto de comissões que raramente são discutidas nas simulações. Conhecê-las ajuda-te a negociar melhor.

Quando comparas propostas de crédito habitação, o foco tende a cair sobre o spread e a prestação mensal. Mas existe um conjunto de comissões, algumas cobradas uma única vez, outras recorrentes que podem aumentar significativamente o custo total do empréstimo.

Comissões cobradas no início

✓Comissão de abertura/instrução de processo: valor cobrado pelo banco para analisar e processar o pedido de crédito. Pode variar entre 0 e 1.000 €.
✓Comissão de avaliação do imóvel: cobre o custo da peritagem do imóvel pela empresa de avaliação. Tipicamente entre 200 e 400 €.
✓Comissão de formalização: cobrada no momento da escritura, em alguns bancos.

Comissões recorrentes

✓Comissão de gestão de conta: muitos bancos exigem que domicilies o salário e/ou tenhas conta à ordem, com comissão mensal.
✓Anuidade de cartão associado: bancos que exigem a subscrição de um cartão de crédito para bonificação do spread.
✓Comissão de processamento de prestação: rara, mas ainda existe em alguns contratos mais antigos.

Comissões por eventos específicos

✓Penalização por reembolso antecipado parcial ou total: 0,5% do capital reembolsado em taxa variável; até 2% em taxa fixa.
✓Comissão de distrate: cobrada quando o crédito é liquidado e o banco liberta a hipoteca do imóvel.
✓Comissão de transferência de crédito: se transferires o crédito para outro banco (portabilidade).

💡 As penalizações por reembolso antecipado estão legalmente limitadas: 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa. Qualquer valor superior é ilegal.

O que podes negociar

A comissão de abertura de processo e a comissão de avaliação são frequentemente negociáveis, especialmente em períodos de maior competição entre bancos ou se fores cliente com bom historial. Alguns bancos isentam completamente estas comissões como incentivo à contratação.

A domiciliação de salário e o cartão associado são muitas vezes condições para manter o spread bonificado — avalia se o custo destes produtos é inferior à poupança no spread.

⚠️Lê sempre o contrato de crédito na íntegra antes de assinar. As comissões recorrentes nem sempre aparecem destacadas nas simulações iniciais.